不動産の売却益を「同種の」不動産物件に直接再投資することで、税金の支払いを先延ばしにする手法。米国内国歳入法第1031条にちなんで、1031（テン・サーティーワン）エクスチェンジと名付けられている。

一定の条件を満たす限り、所得非課税で、デラウェア州登録の法定信託（DST）で保有する投資物件の持分を、多数物件を保有する不動産投資信託（REIT）のパートナーシップ持分と交換ができる仕組み。保有期間終了後において、REITパートナーシップが投資家からDST持分を取得することを選択した場合、持分はREIT普通株に転換が可能で、自社株買いを通して流動性の提供を図ることも可能となる。

REITパートナーシップの持分価値は相続時に公正市場価値へと調整され、増額ベースで相続人への譲渡が可能となることから、721エクスチェンジは遺産計画における有効な手段...

買い手と売り手の間の価格設定の不一致を解決するメカニズム。アーンアウトには二通りの仕組みがある。

• 投資先企業が業績のマイルストーンを達成した場合、買い手は売り手に追加報酬を支払う代わりに、より低い価格を提示することができる 
   
• 買い手は、投資先企業を二回に分けて購入することができ、最初の部分は即座に購入し、残りの部分は後で業績マイルストーンに基づいて決定される価格で購入する 

資産が利用可能な状態にある限り、利用の有無にかかわらず、当該資産所有者による利用料金の受領を保証する仕組みで、一般的に政府機関との契約において活用される。アベイラビリティ・ベース型の契約は、インフラ資産の収益可視性を高くする。このような契約の多くには、消費者物価指数連動の料金引き上げ条項が含まれている。

ローンの元本を、利息と元本を含む定期的な返済を通じて、一定期間にわたり段階的に返済していくことを指す。元本償還が進むにつれて、各回の返済額に占める元本返済の割合は増加し、利息の割合は減少する。

• 例：5年満期タームローンにおいて、元本の一定割合を四半期ごとに返済し、満期までに元本を完済する。

投資を実行する前に、投資対象のリスクを評価し、そのリスクに見合った投資条件を決定するプロセス。

例えば、クレジット投資では、借り手のキャッシュフロー、担保資産、返済能力などを評価することがアンダーライティングに含まれる。

取引所に上場していないクローズドエンド型ファンドの一種で、投資家はオープンエンド型ファンドよりも流動性の低い投資にアクセスが可能。

インターバル・ファンドは、基準価額に基づいて継続的に株式を売却することができる。

一定の間隔で基準価額の5～25％の買戻しを申し出なければならない。

株主への分配金は、税務申告を簡素化するため、毎年フォーム1099で報告される。

人、モノ、コモディティ、データの移動を通じてグローバル経済を支えるため、不可欠なサービスを提供する資産。

インフラ資産クラスは、運輸、再生可能電力、公益事業、ミッドストリーム、データの5つのセクターにまたがっており、投資機会は拡大し続けている。

これらのセクターには、鉄道や大量輸送機関、有料道路、空港、風力発電所、パイプライン、送配電網、データセンターなど、さまざまなタイプの資産が含まれる。

運輸：鉄道や大量輸送機関、港湾、コンテナ、有料道路、橋、トンネル、空港など、人や物資の移動に関連する資産。

再生可能エネルギー：自然で補充可能な資源からエネルギーを得る資産。これらの資産には...

貸し手が設備投資の資金調達、既存債務の借り換え、買収資金の提供など、様々な目的でインフラ資産所有者に資金を提供する戦略。

インフラストラクチャー・デット・マネジャーは、様々なリスク／リターンの特性を持つ資本構造の異なる部分（シニア・ローンとメザニン・ローンなど）をターゲットに絞ることができる。

インフラ契約や規制の枠組みの特徴で、価格設定が明確にインフレと連動すること。

インフレ連動契約が締結されている場合、請求価格は自動的に上昇し、インフレに沿って収益も増加する。あるいは、参入障壁が高い場合、資産所有者は費用の上昇を顧客に転嫁することができる。

これらの方法は、インフラ資産の収益性を保護する上で有効。

収益や利益をファンド投資家とジェネラル・パートナーとの間で分配する手法。ウォーターフォールは、各当事者が受け取るファンド分配金の額、各当事者間の優先順位、ブレーク・ポイントやハードルレートの達成に伴う優先順位の変化について説明するものである。

不動産を運営・維持する上で継続的にかかるコスト。OpExは、主に3つの要素で構成される。

• 固定資産税：自治体から不動産所有者に課される税金
   
• 保険料：建物に保険をかけるための費用で、通常、不動産に融資する金融機関が要求
   
• 共益費：管理費、建物の維持・修繕費、水道光熱費、管理費、管理員給与などが含まれる。これらの費用は、物件の種類や家主によって異なる

OpExには、負債返済、設備投資（CapEx）、物件のマーケティング費用、将来の大規模修繕プロジェクトに向けた資本準備金、リース手数料、テナント改善・引当金は含まれていない。
 

鉄道や大量輸送機関、港湾、コンテナ、有料道路、橋、トンネル、空港など、人や物資の移動に関連する資産。

ファンドの運用の対価としてジェネラル・パートナー（GP）に支払われる費用。クローズドエンド型ファンドの運用報酬は通常二つの段階に分かれる。

• 投資期間：GPが資金調達と投資先のポートフォリオ企業探しを行う間、コミット済み資本に対して運用報酬が課せられる。これは、GP が市場を綿密に調査して最高のポートフォリオ企業を探すため、最も作業が集中する期間となる 。
   
• 投資後の期間：ファンドがクローズし、投資先企業が特定されると、運用報酬は段階的に引き下げられるか、投資資本に対して課されるようになる。価値創造と投資先企業のエグジットという比較的負荷の低い作業であることから、割安な手数料が設定される。

不動産の収益性を判断する指標で、総収入から営業費用を差し引いたものとして計算される。

資本費用、減価償却費、償却費は考慮されない。

プライベート・エクイティ・ファンドによる投資先企業の一部または完全な売却。

エグジットには、新規株式公開（IPO）から戦略的買い手や金融投資家への非公開売却まで、様々な形態がある。

金融取引において、一定の条件が満たされるまで、中立的な第三者が資金を預かる仕組み。

不動産取引では、買主と売主双方が売買契約の全条件を満たすまで、エスクロー会社が資金を保管する。通常、この資金は不動産購入時の手付金として預託され、取引完了時に売買代金の一部に充当される。

企業の継続的な営業活動による収益力を測定するために用いられる非GAAP（一般に公正妥当と認められた会計原則）ベースの指標。

FFOは主に、不動産会社やインフラストラクチャー会社の運営実績を、投資家がより適切に評価するための指標として用いられ、税務上の純利益に影響を与える減価償却費、償却費、および資産売却に伴う一時的な利益または損失などを除外して算出される。

これらの項目を除外することで、一定期間における事業活動から生み出された収益をより適切に反映し、企業の継続的な収益力を把握しやすくなるほか、企業の配当支払能力や配当維持能力を評価する上でも有用な指標となる。

例えば、現行GAAPにおける減価償却およ...

借り手が既存の債務を再編するために実施する取引または一連の取引を指す。

主な目的として、返済期限の延長、利払い負担の軽減、既存の債務証券と新たな債務証券との交換などが挙げられる。

LMEは、ディストレスト投資やオポチュニスティック投資の局面で多く見られ、債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）、条件変更・期限延長（アメンド・アンド・エクステンド）、債務交換などの手法が含まれる。

借入額を原資産の価値で割って算出される貸出リスクの尺度。

LTVが高いローンは担保となる資産が少なく、債務不履行の際に借り手がローンを全額返済する可能性が低いため、リスクが高くなる。

多額の借入金を活用して投資先企業を買収する手法。

借入金が買収資金の最大90％程度を占め、残りをエクイティで賄う場合がある。

LBOでは、買収対象企業の資産が、買収資金の借入れに対する担保として利用されることが一般的。

債券やローンが額面金額を下回る価格で発行される場合の割引額を指す。

貸し手が受け取るOIDは、額面金額と実際の発行価格（または融資実行額）との差額に相当。

一般に、大規模な開発または再編の必要性が大きい資産に投資する戦略。

オポチュニスティック・インフラストラクチャーは通常、量や価格に依存していたり、新興市場に立地していたりするため、需要の変動に対し非常に敏感な収益性を有する。

専門的知識を必要とし、伝統的なダイレクト・レンディングよりも複雑さを伴う広範な融資取引。

オポチュニスティック・ファイナンスの例としては、レスキュー・ファイナンスやエグジット・ファイナンス（企業が倒産から脱却するために必要な資金を提供すること）などが挙げられる。

不動産投資戦略の中でも最もリスクが高く、他の不動産物件と比べて最も複雑な戦略であり、対象となるオポチュニスティック不動産は通常、高い利益を実現するうえで高度な知識と物件の管理経験を必要とする。

投資対象には、既存の建物の大規模な再開発／再利用、新規の地上開発、あるいはディストレスト資産が含まれる。

オポチュニスティック不動産投資は、他の不動産戦略よりも高いレバレッジを採用することが多く、その比率は70％を超える場合もある。このリスクの高い戦略は、より大きなリターンを期待して複雑な課題を解決することに重点を置いている。 

オポチュニスティック不動産はリスク・リターン・プロファイルが高く...

米国内国歳入庁が指定する、経済的に困窮している米国地域内の新規民間投資が優遇税制の対象となりうる地域。

2017年税制改革法によって創設され、民間投資を促し、経済成長と雇用創出を図ることを目的とする。

海外からの商品やサービスを利用する代わりに、国内でビジネスプロセスを移転すること。

既存のローンや債務を、条件の異なる別の新たなローンに切り替えるプロセス。

個人または法人がローンのリファイナンスを行う場合、通常は新たなローンから得た資金で既存の債務を完済する。

新しいローンは金利が低く、返済期間が長く、あるいは毎月の支払額の低減や全体的な節約につながるその他の利点が提供される場合がある。

借り手が債務不履行に陥った場合に、投資家が投資元本をどの程度回収できると見込まれるかを示す指標。回収率は、担保資産の価値や企業再編の結果などを反映する。

• 例：担保付融資の貸し手は、債務不履行後に元本1ドル当たり80セントを回収する場合、無担保融資の回収率は一般的にこれを下回る。

賃貸物件における入居中のテナント数と退去したテナント数の比較。

空室数を賃貸可能なユニット数で除して算出される。

賃貸または使用されているスペースの面積を、利用可能なスペースの総面積で割ったもの。

投資家が受け取る分配金のうち、投資元本の一部が返還されるものであり、投資から生じた収益やキャピタルゲインには該当しない。ROCによる分配は通常、受領時点では課税対象ではないが、その分配額だけ投資の取得原価が減額される点に留意が必要。

例えば、不動産投資信託（REIT）は、キャッシュフローの大部分を株主に分配することが求められるため、ROC分配を行うことが多い。分配金には、従来は不動産資産の減価償却により課税が免除されていた営業利益の一部が含まれる場合もある。この配当分がROCとみなされる。ROCとして分配される所得は、REITの課税所得を上回る額となる。ROC分配金に対する税額は...

ファンドの運営文書に盛り込まれる一般的な条項であり、投資家を投資運用における悪影響から保護することが目的。

キーマン条項は、ファンドの投資運用に十分関与しなければならない投資担当者を特定する。

キーマンによる関与が不十分でこの条項に違反した場合、リミテッド・パートナーは代わりのキーマンを受け入れるか、ファンドの清算を決議することができる。

企業の総価値、または企業を買収するためにどれだけの費用がかかるかを示す指標で、企業の株式と負債の合計額から現金を差し引いた金額として算出される。

企業の規制（事業）収入は、一般的に、その資産基盤の規模、資本コスト、経費を反映し、政府／自治体によって設定される。また、これには資産の減価償却費も含まれる。

提供サービスに対する需要は安定しており、収益があらかじめ決定している点を考慮すると、これらの資産は、非常に安定したキャッシュフローをもたらすことが多い。

また、規制収入は、消費者物価指数に基づく価格調整や経費の転嫁（パススルー）を通じたインフレ連動型である場合が多い。

一定の要件を満たすことで、投資収益を投資家に直接分配し、法人段階と投資家段階での二重課税を回避できる投資ビークル。

投資した自己資金に対して、どの程度のキャッシュリターンが得られているかを示す指標。年間税引前キャッシュフローを、投資した自己資金（エクイティ）の総額で除して算出されます。

投資家のリターンが定められたハードルレートに達した後に発生するジェネラル・パートナー（GP）への支払い。キャッチアップ期間中、GPは、キャリード・インタレスト契約によって決定された利益配分に達するまでは、合意された割合の利益を受け取ることができる。

収益可能性に基づいて不動産の価値を推定するために使用される収益指標。不動産の純営業利益を、市場実勢レートによる不動産の現在価値で除することで算出される。

キャップレートは、不動産投資家にとって重要な指標である。その理由としては、異なる投資機会を比較するのに役立ち、また、それぞれの投資に関連するリスクを評価するのに有効な点が挙げられる。

パーセンテージで表されるキャップレートは、高いほどより優れた収益とより大きなリスクを示唆する。しかしながら、キャップレートは資産価値に影響を及ぼす可能性のあるすべての要因を考慮しているわけではない。

キャップレート圧縮は...

投資家（リミテッド・パートナー、LPとも呼ばれる）からの資金拠出に際してジェネラル・パートナー（GP）が発行する通知。LPは、クローズドエンド型のプライベート・エクイティ、ベンチャー・キャピタル、特定の不動産やインフラファンドへの投資に際して、一定額の投資を行う契約（コミットメント）を結ぶ。ファンド投資期間においては、このコミットされた資金を投資家から集めるためにキャピタル・コールが複数実施される。

私募ファンドの運用者（ジェネラル・パートナーまたはGPとも呼ばれる）は、キャピタル・コールの構造を利用して資本効率の最大化を図る。キャピタル・コールは、通常、投資案件が特定された時点...

プライベート・ファンドの投資利益のうち、ジェネラル・パートナー（GP）が報酬として受け取る割合。インセンティブ・フィーまたはパフォーマンスフィーとも呼ばれる。通常、ファンドがキャリード・インタレスト（略して「キャリー」）を得るには、特定のリターン（ハードル・レートとも呼ばれる）を満たす必要がある、または達成しなければならない。キャリード・インタレストは、GPがハードルレートを超えるリターンを獲得するインセンティブを与えることで、GPとリミテッド・パートナーの利害を一致させる。

リミテッド・パートナー（LP）がジェネラル・パートナー（GP）と共に投資先企業を買収する投資形態。LPは、GPに追加資金を提供し、分散リスクを管理したり、より大きな案件を引き受けたりする代わりに、投資手数料が低減される恩恵を享受する。

レートベース／規制資産ベースに基づいて公益事業者が得られるリターンで、料金審査手続き（レートケース）と規制当局の承認によって決定される。許容リターンは、公益事業の収益において重要な要素を成す。エクイティ投資に基づく株主資本利益率、または投下資本合計に基づく資本収益率として設定される。

企業買収を行う企業で（多くの場合、プライベート・エクイティ・ファンド）、利益を得てから売却することを目的とする投資家。

ローンあるいは投資の金利に最低水準を設定することで、通常はベンチマーク・レートなどの特定の水準（有担保翌日物コール・レートなど）を下回る金利の低下から貸し手を保護する。

これにより、貸し手は金利リスクを管理し、投資または融資の最低水準の収益を確保することができる。

望ましい市場に位置し、メンテナンスの必要性がほとんどない高品質な新築物件。一般的に、クラスAのビルは専門企業が管理しており、豪華な設備、安定したテナント、非常に高い稼働率を備えている。これらの好ましい要因により、オーナーは市場賃料にプレミアムを加えることが可能になる。

築20年以上で、立地条件があまり好ましくない物件。通常、改装が必要で、建物のインフラを最新のものにするなど、メンテナンス面で先送りの問題を抱えている。その結果、クラスCの物件はクラスAやクラスBの物件に比べ、賃貸料が市場で最低水準に位置する。オポチュニスティックな投資家は、大規模な改修を加えた後の価値向上余地が大きいクラスC物件に妙味を見出す。 

クラスA不動産に属する物件よりも築年数が古く、賃料は市場平均となる傾向がある物件。クラスB不動産の物件は、専門的に管理されている場合もあれば、そうでない場合もある。クラスB不動産のビルは、メンテナンスが先送りされている可能性がある。クラスBの不動産は、改修や共用部分の改善によってクラスAの物件に格上げできる可能性があるため、バリューアップ投資家は、これらの物件を投資機会と見なすことが多々ある。これらの物件はクラスA物件よりもリスクが高いとみなされており、買い手は一般的に同等のクラスAの物件よりも高いキャップレートで取得することが可能。

一般的に開発・建設が必要な投資案件。

建設や開発にはリスクが伴い、投資期間が長くなり、運用が複雑になる可能性もある。

不動産取引の完了時に支払われる費用。クロージング・コストには通常、検査、鑑定料、権原調査、権原保険、権原譲渡、調査、税金、証書記録料、ローン組成手数料などが含まれる。通常、売り手がクロージング費用を負担する。

リミテッド・パートナー（LP）が、特に過払いが起きた場合に過去に支払われた金銭や資産を取り戻すことを認める契約条項。クローバックは、事務的なミスや、キャリード・インタレストを過大に徴収する結果となった過誤を是正するため に適用されることがある。また、ポートフォリオが一定の収益率を満たさない場合にも、キャリード・インタレストのクローバックが発生する場合がある。

費用や手数料を差し引く前の投資収益。

資産所有者と取引相手との間で交わされる、利用量と価格を定めた契約に基づく収益。契約収益の合意には多くの場合、消費者物価指数に基づく価格調整が含まれる。

不動産業界における事業のパフォーマンスを評価するために用いられる指標。

KPIは、投資不動産の可能性など、不動産市場における様々な事業セグメントを検証するために使用することができる。

資産価値をゼロにして損失を認識すること。

通常、成熟した低リスクの運用資産を対象とする戦略。中核となるインフラ資産は、先進国市場にあり、安定した資本構造を有し、契約または規制による収益が大半を占め、システム全体における量の変動に対するエクスポージャーは最小限となる傾向がある。

比較的低リスクの物件で、現在の収入がリターンの大半を占める。コア不動産は資産管理をほとんど必要とせず、多額の据置修繕費の負担もなく、通常は長期リースで信用力を備えたテナントが入居している。このような物件は、所有者に安定的な一貫したキャッシュフローをもたらし、その価値は不動産物件の種類の中で最も変動が少ない傾向がある。

一般的に、何らかの改善を必要とする資産に投資を行い、投資家により大きな価値向上の潜在性を提供する戦略。コアプラスおよびバリューアッドのインフラ資産の多くは、契約や収益が規制されている場合があるが、より優れた条件や取引相手との契約を改善する余地がある状況が存在する。また、資産の資本構造にも最適化が必要となる場合や、特定の資本プロジェクトにより価値が高まる可能性もある。

成長の可能性と収益を提供する傾向が見られる不動産。コアプラス不動産の所有者は通常、物件のわずかな改良、管理の効率化、あるいはテナントの質の向上を通じて、キャッシュフローを増加させる潜在性を備えている。これらの物件は、最高の立地条件とは言えなくでもどちらかと言えば良い場所にあり、コアビルディングよりもアグレッシブな負債レベルで購入できる可能性がある。

コアプラス物件は通常、リターンを高めるためにコア物件よりも大きなリスクを負う。潜在的なリターンはキャッシュフローを通じて生み出され、加えて資産価値の向上も期待できる。 

水道、ガス、電力を供給するインフラ資産。

公益事業会社は、発電所、送電・配電線、ガス・送水路、水処理施設、配水網（配管、ポンプ、貯蔵施設を含む）などを所有・運営している。部門には、HVAC、ヒートポンプ、スマートメーターなどの住宅用インフラも含まれる。

公益事業はインフラ資産の中で最も規制が厳しい場合が多い。

オープンエンド型ファンドよりも流動性の低い投資へのアクセスを投資家に提供する、取引所に上場されていないクローズドエンド型ファンドの一種。

公開買付ファンドは、純資産価額に基づいて継続的に株式を売却することができる。

公開買付ファンドのシェアは、ファンドの取締役会の判断で買い戻すことができる。株主への分配は、毎年フォーム1099で報告される。

提供したローンに対して、合意した金利を貸し手が一定期間にわたり受領する事を保証する契約条項。コール・プロテクションは返済手数料と呼ばれることもあり、その期限前に、借り手が手数料を支払わずにローンを期限前返済する事を防ぐ。

金利が一定または固定されている債券あるいはローン。

ローンや債券の良好な状態を維持するために、借り手が満たさなければならない法的拘束力のある規定または要件。コベナンツに違反した場合、借り手は債務不履行に陥る可能性がある。

財務維持（または肯定的）コベナンツは、借り手が実行しなければならない具体的な事柄を示す（例えば、一定のインタレスト・カバレッジ・レシオを維持するなど）。追加負担制限（または不作為）コベナンツは、借り手を制限するものである（例えば、借り手は配当の増加や特定の債務比率を超えることを禁止される場合がある）。

レバレッジド・ファイナンスにおいて、借り手の義務が従来のローン契約よりも軽減されている場合に用いられる（例えば、借り手は追加債務を負うことができる）。コベナンツ・ライト（「コブライト」とも呼ばれる）契約では、貸し手に対する保護が相対的に少ない。

投資家が私募ファンドに出資を約束する資本の額。コミットメント資本は、その後、ジェネラル・パートナーによる投資先企業（プライベート・エクイティの場合）または既存のプライベート・ファンドの持ち分（セカンダリーの場合）の購入資金として、投資家に要請または「コール」される。

複数の移動体通信事業者（MNO）が1つの携帯電話基地局の鉄塔に設備を吊り下げること。タワー会社は通常、携帯電話基地局の鉄塔の構造を所有し、長期契約に基づいてMNOにスペースを賃貸する。データ量の増加や従来よりも効率的な無線通信ネットワークの必要性を促すために、コロケーションはますます重要になってきている。

資産所有者に資産運用の独占権を付与する政府機関またはその他の機関による保証。コンセッションの場合、収益は使用する量に基づくため、長期的な見通しが立てにくい。

風力および太陽光発電所、水力発電用ダム、住宅向け太陽光発電設備、大型バッテリーなどの蓄電設備など、自然の再生可能な資源からエネルギーを生成するインフラに関連する資産。

ファンドの運営管理文書に優先する、個別に交渉された条件。

サイドレターは、投資家の特定のニーズに合わせてファンドの条件を調整したり、アンカー／シード投資家にインセンティブを提供したりするためによく使用される。

物理的なインフラ資産は建設コストが高く、特定の場所に立地する必要が多いため、基盤となる事業の複製が困難である。

このため、競争リスクは大幅に低下し、その結果として多くの資産が市場で支配的な地位を占めることになる。

例えば、すでに既存の電力会社がサービスを提供している地域社会に送電網を建設したり、操業中のダムのそばに新しい水力発電ダムを建設したりすることは、競合になろうとする企業には容易にはできない。

こうした状況は、競争を事実上制限している。

当初の損失を反映したリターンのトレンドラインで、その後、当初の投資額を上回る急激な上昇（大文字のJのような形状）を示す。

Jカーブは、私募市場ファンドで投資家が経験する典型的な経緯を反映しており、投資家が初期投資額を回収して投資利益の恩恵を受けるまでには数年を要することが多い。

初期に予想されるマイナスのリターンの特徴は、ファンドのマイナスのパフォーマンスを反映しているのではなく、ファンドが資本を展開しようとする最初の数年間に発生するオペレーション費用を反映するものである。

米国証券取引委員会（SEC）は、一定の条件を満たす投資家を自衛力認定投資家（Accredited Investor）と定義している： 

財務基準

• 主たる住居を除く純資産が1百万ドル超（個人または配偶者／パートナーとの合算）
• 過去2年の各年における収入が20万ドル（個人）、または30万米ドル（配偶者／パートナーとの合算）を超え、かつ本年の収入も同水準が期待される 

プロフェッショナル基準 

• シリーズ7、65、または82のライセンスを有する投資専門家 
• プライベート・ファンドの取締役、執行役員、ジェネラル・パートナー（GP）、または「知識のある従業員」
• 価値が5百万ドル以上の投資ポートフォリオを持つ...

リミテッド・パートナーシップの管理責任を負うパートナー。

リミテッド・パートナーシップは、通常ファンドを通じて、公開市場では入手できない投資へのアクセスを提供する。

GPは、資金調達と日々のファンド運営管理に加え、投資のタイミングを決定し、経営陣を支援して価値を最大化し、リミテッド・パートナー（LP）に分配できるよう投資の流動化を図る。

個人投資家の資金を株式、債券、および／またはその他の証券から成る専門的に運用される単一ポートフォリオにプールするオープンエンド型の上場ビークル。

SICAVは欧州委員会の規制に準拠している。 

企業が財務的に成長する過程において、その伸びを促進するために外部からの投資を求める特定の段階。

このようなラウンドにより、企業は外部投資家から資本を調達することが可能で、通常、株式または事業の一部所有権と引き換えに行われる。

事業の評価は、直近の資金調達ラウンドによって決定されることが多い。

企業単体ではなく、ローン、リース、住宅ローンなどの契約に基づく資産のプールを裏付けとするプライベート・クレジットの一形態。

一般的な企業向け融資とは異なり、ABFでは満期時に元本を一括返済するのではなく、契約期間中を通じて元本が継続的に返済される。

ABFの投資対象となる裏付資産は、航空機リース、クレジットカード債権、音楽著作権使用料など、世界経済の幅広い分野に及ぶ。

手数料控除後のリターンを示す指標で、分配金として投資家に返還される総資本（運用報酬を考慮した上で実現した投資先企業のエグジット）と投資した総資本との比率として算出される。

借入企業の最優先返済順位。会社が倒産した場合、優先順位が高い順に優先債務が支払われる。

シニア有担保デットは、特定の資産または会社に対する債権に裏付けられているため、リスクがより低いとみなされる。

返済優先順位が高いほど、期待リターンは低くなる。

企業会社に投資された全ての資本の総称で、会社のキャッシュフローに対する請求権の優先順位を示す。シニア・デットが最初に支払われ、普通株式は他のすべての債権者が支払いを受けた後に支払いを受ける。

• 普通株式は、資本構造の最上位、最もリスクの高い層と考えられている。リターンには上限がないため、最も高い収益性を得られる可能性がある。
• 優先株式は、普通株式とメザニンデットの特徴を備えている。普通株式と同様、優先株式は、一定の投資の潜在的なアップサイド（普通株式より少ない）を備える。また、メザニンデットと同様に、定期的な支払いを受ける権利を有する場合もある。
• メザニンデットは、シニア・デットと同様、通常シニア...

金利が1％変動した場合に、債券やローンの価格がどの程度変動すると見込まれるかを示す指標。

修正デュレーションが長いほど、金利変動に対する価格感応度は高くなる。

• 例：修正デュレーションが6の債券の場合、金利が1％上昇すると、価格は概ね6％下落すると見込まれる。

取得時の不動産資産の還元利回り（キャップレート）。ゴーイング・イン・キャップレートとも呼ばれ、取得時キャップレートは、不動産の購入価格と1年目の純営業利益に基づいて計算される。

インフラストラクチャー資産の使用に対して資産所有者が請求する料金。

一般的な投資先企業のエグジットで、証券取引所に上場し、株式の一般販売を伴う。

IPOによるエグジットでは、他のエグジットによる手法以上に高いバリュエーションが得られる可能性があり、投資家の間で認知度も高まる。

1行または複数の銀行を通じて提供されるローンまたは債券の組成。

シンジケート方式であるため、投資家は通常、公募を通じて参加する。

ローンや債券などの債務商品をプールし、それをリスクとリターンの異なる複数のトランシェに組み分けて組成される投資商品の総称。

• 例：CLO（ローン担保証券）やABS（資産担保証券）は、いずれもストラクチャード・クレジット商品の代表例。

経営上の課題を抱える企業や、健全な事業を営んでいるものの、さまざまな事情により従来の資本市場へのアクセスが難しい企業のエクイティおよび／またはデットに投資するプライベート・エクイティ戦略で、次の例を含む：

• 複雑な事業機会を有する企業や、市場から十分に理解されていない事業機会を有する企業
   
• ニッチ市場で事業を展開する企業や、業界構造の変化（ディスラプション）の影響を受けている企業
   
• 事業規模が十分でない企業（サブスケール企業）

金融サービス業界で取引のサポートを提供する組織。

スポンサーは、未公開企業への投資、資金調達、ミューチュアル・ファンドや上場投資信託の引き受け、新規株式公開（IPO）のコンサルティング業務を行うこともある。スポンサーは通常、資金調達ラウンドにおける主幹事または幹事とみなされる。

例えば、ベンチャー・キャピタルは、初期の資金調達ラウンドを通じて未公開企業に投資するスポンサーである。不動産においてスポンサーとは、パートナーシップに代わって不動産を調達、取得、管理する個人または企業を指す。

スポンサーは通常、必要な自己資本の5～20％を出資し、残りの資金を調達する。

リミテッド・ライアビリティー...

ノンバンクの貸し手が、プライベート・エクイティのスポンサー企業が全額または過半数を所有する企業に資金を提供する融資で、スポンサー付きローンとも呼ばれる。

プライベート・エクイティ・スポンサーは、そのネットワークと経験を活用して、適切な貸し手を特定し、ディリジェンスからクロージングまでの取引を支援し、貸し手を保護するためのエクイティ・クッションを提供する。

公益事業会社向けに電気、水道、ガスの消費量をリアルタイムで測定・記録する装置。

スマートメーターにより、公益事業会社はサービスを遠隔管理し、停電に通常よりも迅速に対応し、消費者にエネルギー消費データを提供して請求書の精度を向上することが可能。

企業が資本を自由に活用できるようにするための取り決め。

多くの場合、企業にとって基幹となる不動産を売却し、新しい所有者からネットリース契約に基づいてそれらを借り戻すことによって行われる。

オリジネーションを行うのではなく、プライベート・エクイティ・ファンドからの後期投資案件、既存の不動産ポートフォリオ、および／または既存の投資家からの単一資産の持分を購入する取引。

プライベート・エクイティでは、ベンチャー・キャピタルからバイアウト、スペシャル・シチュエーション投資まで、企業のライフサイクル全般にわたる。不動産の場合、セカンダリー投資は不動産開発の後期に行われる。

投資には二つの形態がある：

• リミテッド・パートナー（LP）主導の取引：プライベート・ファンドにおけるLPの持分を伴う取引。出資持分の購入者は、既存のファンドや不動産ポートフォリオにおけるLPの権利や義務も引き受ける。LP主導...

改築や設備の追加など、不動産に対する物理面での改良を指し、投資の価値や耐用年数を高めたり、新たな用途に適合させたりするもの。設備更新は設備投資を活用して実施され、資産の取得原価が増加する。設備更新は物件価値の向上をもたらすため、通常の修繕や維持管理とは異なり、設備投資に分類される。

物件の取得、更新、維持管理に必要な資金。多くの場合、設備投資は物理的な改装を実施するために使用される。

米国税務上、設備投資は支払いが行われた、あるいは発生した年度には控除できず、資産計上しなければならない。一般的に、不動産の耐用年数が課税年度よりも長い場合には、設備投資は資産計上しなければならない。設備投資は、資産の耐用年数にわたって償却または減価償却される。設備投資は、資産あるいは財産の取得原価基準を成すまたはそれに追加されるものであり、一旦調整されると、売却または譲渡時における納税義務が決定される。米国内国歳入法263および263Aにおいて、資産化の要件と例外が概説されている。

事業の補完や事業拡大を目的に投資先企業を買収する企業などの買い手を指す。

送電線やネットワークを経由して、変電所などの地域の配電点に電力を送ること。

送電は電力を消費者に届ける第二段階である。

送電網を改良し、適応性や回復力を高め、増大する電力需要（特に再生可能エネルギーによる）への対応を可能にすること。

送電網の近代化によって、より信頼性が高く効率的な方法で消費者に電力を供給することが容易になる。

送電線や配電線を更新し、リアルタイムでの監視を可能にする新技術を追加することで、蓄電システムの統合なども対応が可能。

業績が低迷している企業や経営難に直面している企業のエクイティに投資し、事業運営の改善、収益性の向上、および企業価値の創出を通じて、成長を目指すプライベート・エクイティ戦略。

借り手が債務不履行に陥った場合、最初に支払われる債務で、不動産または資産がローンの担保として使用される。

優先担保債権（有担保シニアデット）とみなされる。

再生可能な電力（風力や太陽光）を大量に発電し、送電網に供給する大規模な施設。

通常、電力会社、独立系発電事業者、その他の大規模エネルギー企業が所有・運営。

第一抵当権のローンが既に実行された後に発生する借入で、不動産や資産を債務の担保として使用する。

第二抵当権とは、破産や清算の際の債務の順位を指す。第一抵当権の債務が完済された後に返済が開始される。

上位担保付債務（シニア有担保デット）とみなされる。

ノンバンクの貸し手が、投資銀行などの仲介機関を介さずに企業に対し融資を行う二社間のローンの組成。ダイレクト・レンディングは、プライベート・クレジットの一種であり、最も一般的なのは、ミドルマーケット企業（すなわち、通常、年間収益が50百万ドルから10億ドルの企業）を対象に行われる第一抵当付きローンを指す。

但し、ダイレクト・レンディングの資産クラスは、第一抵当付きローンだけでなく、第二抵当付きローン、メザニン債、ユニトランシェ・デット（劣後債と優先債を組み合わせたハイブリッド・ローン）など、より広範なミドルマーケット・ローンの形態を含める場合もある。

投資先企業の評価額を引き下げる資金調達。

重要物資の国内生産を支援し、グローバルサプライチェーンの弾力性を高め、より地域に根ざしたエネルギー源の開発を支援するためのインフラ整備。

2050年までに温室効果ガス排出量を実質ゼロ（ネットゼロ）とする世界共通の目標で、達成にはインフラへの投資が不可欠。投資機会は幅広く、再生可能エネルギー発電設備の整備、電力インフラの強化、既存インフラ資産の有効活用（リパーパス）、エネルギー効率の向上に向けた投資などが含まれる。

ローンの担保となる資産や財産のこと。借り手が融資契約通りに返済できなかった場合、貸し手はローンの担保を差し押さえ、融資残額を回収する権利を有する。コラテラルは、融資に伴うリスクを軽減し、貸し手に対して保証のような機能を提供する。

債務不履行が発生した場合に差し押さえることができる担保に裏付けられたローンまたは債券。

債務不履行が発生した場合、貸し手は担保された資本を使って投資を回収できる可能性が高くなる。

リスクフリーレートのプロキシとなる指標で、ドル建てのローンやデリバティブに使用されるベンチマーク。

SOFRは、米国国債を担保として借り入れる翌日物調達金利の年率換算金利を表す。

後に使用する目的でエネルギーを貯蔵できる資産。エネルギー・ストレージの開発は、その断続的な性質（例えば、太陽光発電は日中しか発電できない）を踏まえれば、再生可能エネルギーの進歩に不可欠と言える。

インフラ資産の利用者が、提供されたサービスや商品を「受け取る」か、利用されていなくても「支払う」かのいずれかを行う契約当事者間の合意。

テイクオアペイ条項の合意は、資産運用者がどの程度のサービスまたは商品がどの程度の価格で提供されるかを把握できるため、収益に対する高い可視性をもたらす。

これらの条項は、消費者物価指数に基づく価格調整によってインフレと連動することが多い。

財政難、債務不履行、倒産に直面している企業の債務。事業者は支払能力の維持を図り、必要となる資本を調達するため、または債務の再構築など財務的存続可能性の回復を目的とした改善を行うために、その債務を投資家に割引価格で売却することがある。ディストレスト・デットは通常、緊急に資金が必要な状況下で、特定の財政難が複雑な状態にあるため、スポンサー支援付き、またはノンスポンサー・デットよりも高い利回りとリターンをもたらす可能性がある。

ディストレスト・デットの貸し手は、借り手に深く関与している場合が多い。貸し手は通常、資本救済のほか、経営陣が事業を黒字化するのに有効な専門知識を提供することを目的としている...

ディストレスト債務投資の戦略の一つ。企業の債務（多くはセカンダリー市場で取得）に投資し、企業再編時に、支配権を伴うエクイティへ転換することを目指す投資手法。

市場の混乱、テクニカル要因、あるいは需給の一時的な不均衡によって、資産価格が本来のファンダメンタルズから大きく乖離している市場環境を指す。このような市場環境では、強制的な売却や流動性制約によって資産価格が押し下げられることがあり、投資家にとっては、質の高い資産を魅力的な価格で取得できる機会が生まれる場合がある。市場環境が正常化するにつれて、こうした資産価格はファンダメンタルズに見合う水準へと回帰することが多く、潜在的なリターン獲得につながる。

増え続けるデータの保存、伝送、処理することを可能にする資産。インフラストラクチャーの中でもより新しい分野に属するデータインフラは、デジタル経済の基盤であり、データセンター、ファイバーネットワーク、セルタワー、分散アンテナシステムなどが含まれる。

すでに建設されたデータセンターの内部に、コンピューター・サーバー、ネットワーク設備、電源設備などの必要な機器を設置・運用できるよう、内装や設備を整備すること。

特定のオルタナティブ商品に投資する目的で米国証券取引委員会が定めた特定の基準を満す米国投資家タイプの分類。適格購入者（Qualified Purchaser）とは：

• 5百万ドル以上の投資ポートフォリオを保有する個人／同族会社／信託
   
• 25百万ドル以上の投資ポートフォリオを保有する企業 

規制当局は、投資家が十分に熟練しており、ベンチャー・キャピタル、ヘッジファンド、プライベート・エクイティなど、伝統的な投資よりも流動性が低く、より大きな資金が必要になるようなオルタナティブ投資に関連するリスクを理解していることを確実にするために、これらの基準を設定している。

適格購入者は、より高い規制基準に直面し...

拡大し続けるデータ利用をサポートするためのデータインフラの構築。既存の銅線ネットワークよりも高速な通信を実現できる光ファイバーケーブルに置き換え、5Gや新しい無線ソリューションに対応したインフラストラクチャーを追加し、クラウド移行に対応したデータセンターを構築する機会が挙げられる。

ジェネラル・パートナー（GP）が投資先企業に対してアドバイザリー・サービスやマネジメント・サービスを提供し、その対価として受領した手数料を、ファンドの運用報酬の一部と相殺する仕組み。

借り手の年間の債務返済額に対する営業純利益（NOI）の割合を示す財務指標。貸し手は、借り手が融資を申し込む際や既存融資の借換えを行う際に、借り手の財務健全性を評価し、融資可能額を判断するためにDSCRを用いる。

例えば、不動産融資では、物件が生み出す収益によって住宅ローンや借入金の返済を十分に賄うことができるかを判断する指標として、DSCRが活用される。

発電、送電、配電を円滑に行うためのネットワーク。送電網は、発電所、送電線、配電線、変電所、その他の構成要素が存在する。

投資家資本でポートフォリオ企業を購入するために使用された、手数料控除後の金額。

投資価値（実現価値と未実現価値）と投資家資本の比率を示す費用控除後の指標。

手数料控除前の投資収益率。

TVPIは、投資価値（実現価値および未実現価値）と投資家の払込資本との比率を表す。

ジェネラル・パートナーが投資先企業の株式を購入する投資形態。

ある投資案件の将来価値を、あたかも現在評価されているかのように見積もるための計算。IRRは、割引キャッシュフロー分析において、すべてのキャッシュフローの正味現在価値（NPV）をゼロにする割引率である。根本的にIRRと割引率は似ているが、IRRが割引率を求めるのに対し、割引率は現在価値を求める。

IRRは、様々な投資に用いることができる。不動産投資においてIRRは、取得価格が与えられた保有期間中の年間ネット・キャッシュフローと、保有期間終了時の売却収入を見込んだものである。IRRは、年間のネット・キャッシュフローと時間の経過に伴う資産価値の変化を取り入れるため...

投資ファンドの純資産価値（NAV）を担保として実行される融資で、投資先資産を売却することなく、ファンドに流動性を提供する手法として利用される。

• 例：プライベート・エクイティ・ファンドでは、投資先企業の売却前に追加投資を行うための資金を確保する目的で、NAVファイナンスを活用する場合がある。

発電やその他の産業プロセス向けに化石燃料を燃焼させる過程で排出される二酸化炭素（CO2）を回収する、現在も改善が進む技術。CCSでは、CO2は他の気体から分離され、圧縮されて地下の貯蔵場所に運ばれる。CCUSは貯蔵よりもさらに一歩進んでおり、CO2をプラスチックやコンクリートなどに転換して再利用する。

リミテッド・パートナー（LP）が投資に対して受け取る経費控除後の収益。

銀行や仲介業者を介さずに、貸し手が借り手と直接取引を行う形態。

ノンスポンサー・ファイナンスの貸し手は、デュー・ディリジェンスとアンダーライティングのすべての側面に責任を持つため、スポンサー付きファイナンス（スポンサー企業が準備するデリジェンス・パッケージが付属することが多い）よりも時間がかかることがある。

しかし、ノンスポンサー・ファイナンスは、銀行が検討したがらない（または検討できない）理解がより困難なビジネスモデルや複雑な問題を抱える企業に対して、よりオーダーメイドのソリューションを提供することもできる。

ファンドマネージャーが成功報酬またはキャリード・インタレストを受け取る前に、ファンドが達成しなければならない最低限のリターン水準または基準。

不動産の売却時点におけるキャップレートを示す指標です。ターミナル・キャップレートとも呼ばれ、売却時点で見込まれる純営業利益（NOI）を予想売却価格で除して算出されます。

消費者に電気を供給する最終段階。配電線と配電網は、変電所など地域の配電拠点から家庭や企業などの消費者に電気を届ける。

電気の生産。発電は消費者に電気を供給する最初のステップであり、再生可能エネルギー（風力、太陽光、水力など）、化石燃料（ガス、石炭など）、原子力など、さまざまな供給源から得ることができる。

さまざまなエネルギーを電気に変換して発電する施設。

リミテッド・パートナー（LP）が出資を約束し、コールされてファンドに振り込まれた累計金額。

成長の潜在性をもたらす傾向があり、リスクが中程度から高度の物件。バリューアッドの高い建物は、多くの場合、入居率の問題、管理上の問題、メンテナンスの遅れ、またはこれらが組み合わさった問題を抱えている。バリューアッド不動産は、購入時に最大80%のレバレッジで取得できる。バリューアッド不動産は、リスクに見合ったリターンを創出するために、重要な不動産投資の専門知識と運営の洞察力に加え、相当なモニタリングも必要とする。

バリューアッド物件は通常、中程度から高いリスク・リターン特性を有し、資産運用を最適化することによってリターンの潜在性を高めることができる。

類似の資産は類似の価格で販売されるべきであるという原則に基づき、一般的に使用されるバリュエーション手法。企業のバリュエーション・マルチプルは、その妥当性を評価するために、同業他社または同業他社が直近に売却された事例と比較される。バリュエーション・マルチプルを決定する一般的な方法は以下の二つ：

• 企業価値を利払い・税引前利益 (EV/EBIT) で除したもの 
• 企業価値を利払い・税・償却前利益 (EV/EBITDA) で除したもの

二者間の長期電力供給契約で、通常は発電事業者と電力会社または大企業との間で締結される。

PPAは、交渉された価格でどれだけの電力が供給されるかを示すもので、発電事業者に収益の高い可視性を提供する。

PPAの一部には、消費者物価指数に基づく価格調整によってインフレに連動するものもある。

官民パートナーシップ（PPP）とは、政府や地方自治体と民間企業が協定を結び、インフラ資産の資金調達、建設、運営を行うスキーム。

PPP は主にインフラプロジェクトで用いられる。

最近の主な PPP の例としては、ニューヨークのラガーディア国際空港やジョン・F・ケネディ国際空港の改修・拡張プロジェクトが挙げられる。

電気通信やコンピューター・ネットワークで使用されるケーブルの一種で、大容量のデータを高速で長距離伝送することができる。

データ利用が急増するにつれ、従来の銅線ケーブルを、より高速で帯域幅の広い光ファイバーケーブルにアップグレードする動きが進められている。

1940年投資会社法（Investment Company Act of 1940）に基づき証券取引委員会（SEC）によって規制されているクローズドエンド型投資会社の一種で、主に小～中規模企業（多くの場合、非上場または創業者所有）に投資する。

BDCは、1980年に米国議会（Small Business Investment Incentive Act）によって創設され、バンクローンや公開市場を通じた伝統的な資金調達が困難な企業に代替的な資金調達手段を提供することで、成長中の小規模な米国企業への投資を促進することを目的としている。

BDCとしての地位を維持するためには、企業は資産の70％を適格資産...

公的な取引所で上場あるいは取引されていないセミプライベートな不動産投資ビークルで、通常、月次で価格が決定する。

NTRは、ストレージ、マンション、小売店舗など、家賃収入をもたらす非公開不動産への投資機会を提供する。

借り手が利息を現金で支払う代わりに、その利息を借入残高に組み入れて支払いを繰り延べる仕組み。

PIKトグル・ノートまたはPIKトグル・ローンとも呼ばれ、借り手は利息を現金で支払うか、PIK方式で支払うかを選択できる場合がある。

PIKは、貸し手が追加的なリスクを負うことへの対価として、通常のローンより高い金利が設定されるのが一般的である。

流動性が低く、容易に売買できない資産に投資する際のコストや不便さに対する補償として獲得が期待される追加的なリターン。

非流動性プレミアムは、取引しにくい投資と同等の取引可能な投資の超過リターンを測定することによって計算される。

流動性とは、資産がいかに容易に現金化できるかということである。マンションのような非流動性資産には、すぐに入手できる市場価格がなく、売買時に高い取引コストがかかる。その結果、投資家はこうしたタイプの投資を保有することに対して、より高いリターンを要求する。

プライベート・エクイティ・ファンドを分類する方法の一つ。ファンドのビンテージイヤーとは、プライベート・エクイティ・ファンドが最初の投資を行った年を示す。プライベート・エクイティ・ファンドを設立年の順にグループ分けすることで、特定の年における景気変動の影響を取り除いたり標準化したりすることができ、ファンド間の比較がしやすくなる。

プライマリー取引またはセカンダリー取引を通じて他のファンドに投資する戦略。

FoFアプローチは、潜在的に高い手数料を支払う代償として（例えば、FoF手数料と投資先ファンドの手数料）、戦略、地域、および／またはビンテージ間の分散を可能にする。

プライベート・エクイティ・ファンドが、より多くの株式と引き換えに、投資先企業に追加的な株式投資を行うこと。

フォローオン投資は、急成長を支えるために複数回の資金調達が必要な初期段階の企業によく見られる。

調達した資金は、スタッフの追加雇用や生産規模の拡大など、成長に必要なあらゆる局面で利用できる。

投資や企業における財務レバレッジの水準を評価するための指標で、資産または企業の負債総額を自己資本で除して算出される。

不動産投資では、所有者持分に対する借入金の割合を示す指標として用いられ、住宅ローンなどの借入残高を物件の自己資本（エクイティ）で除して算出する。

土地とそれに付随する恒久的な建造物や天然資源のこと。不動産資産には、マンションや住宅からオフィス、農場、データセンター、ストレージまで、さまざまな種類がある。不動産投資には、住宅、賃貸物件、土地の購入が含まれる。不動産への間接的な投資は、不動産投資信託（REIT）やプール型の不動産投資を通じて実行できる。

不動産物件タイプの紹介

• エンターテインメント：スポーツスタジアム、映画館、テーマパーク、コンサートホール、カジノなど、さまざまな種類の不動産を扱う
   
• 産業／物流：効率的なサプライチェーンをサポートするために設計された、保管、受注処理、配送のための専用施設。電子商取引の成長と...

リース期間が終了し、入居者を募集している物件の建設・改修後の状態をいう。

物件が安定化する（一般的には、マンションなど物件の入居率が約90％に達する）と安定した家賃収入をもたらすようになる。

大規模な建設を必要とする新規開発を完遂するまでの期間に影響を与えうる要因。

開発リスクには、投入コストや融資コストの増加につながる可能性のある物理的・市場的条件、建設の遅れ、請負業者との紛争や許認可の諸問題、あるいはエンタイトルメント・リスク（計画に必要な自治体の承認取得の難易度）などが含まれる。

オリジネーションを行うのではなく、既存の投資家から、すでに構築された物件ポートフォリオおよび／または単一資産の権益を購入する取引。

不動産セカンダリー市場を通じて投資を後から行うことで、投資家は最初からブラインド・プールに投資する場合に比べて、デュレーション・リスクを軽減することができる。

セカンダリー投資は、資本の早期回収、Jカーブの緩和、ブラインド・プール・リスクの軽減、純資産価値に対する大幅なディスカウント価格で優良資産を購入することができるなど、投資家にとってポートフォリオ上のメリットをもたらす可能性がある。

不動産物件の購入、開発、整備のために借り入れる資金。不動産デットは、一般的に個人、事業者、投資家が不動産資産を取得または増強するために利用される。債務証書は、特定の不動産物件によって担保される。

不動産デットは、多種多様な分野や立地条件における、あらゆるタイプの不動産物件の取得、借り換え、リキャピタリゼーションのための財源となる。

不動産デットへの投資家は、幅広い流動性とリスク／リターン・プロファイルを提供する公開市場と非公開市場の双方からさまざまな投資機会を得ることができる。

不動産および不動産関連資産を所有する、または、それらに融資する企業。

リートは、株主に控除可能な配当として分配される課税対象純収入に対する連邦所得税を支払わない。

リートとして認定される企業は、課税所得の90％を株主に支払うなど、多くの要件を満たす必要がある。

事業を改善し、その価値を高め、新規株式公開または戦略的買い手や金融スポンサーへの売却により利益を得てエグジットすることを目的とし、企業の全額または一部を所有するファンド。

プライベート・エクイティ戦略は、企業ライフサイクルのどこに投資するかによって分類できる。

• ベンチャー・キャピタル：アーリーステージの企業に投資を行い、当初の投資額から数倍のリターンを目指す。ベンチャー・キャピタルの投資対象企業は、一般的に高収益成長率、短い営業実績、まだ黒字化していないといった特徴を有している 
   
• グロース・エクイティ：利益達成間近もしくは黒字化を目指している企業...

銀行以外の貸し手が借り手に直接提供するローン。プライベート・デットは、銀行や公的市場といった従来の資金調達手段をほとんど利用できない企業に対して発行されることが多い。この種のローンはダイレクト・レンディング取引としても知られている。 

プライベート・デットは公的に発行・取引が行われず、通常は格付けされておらず、返済優先順位が上位（第一抵当権付きまたは第二抵当権付き）となる傾向があり、通常は担保が設定され、変動金利のクーポンが支払われることが多い。

対照的に、パブリック・デットは市場で取引が行われ、多くの場合格付け機関によって格付けされ、固定金利クーポンがついており、通常は無担保である。

加えて...

既に稼働し収益を生み出している既存インフラ資産で、収益性向上に向けて大規模な更新を必要とするプロジェクト。

有望な可能性を示すアーリーステージの企業を投資対象とし、初期投資額に対する高いリターンの達成を目指す投資ビークル。典型的なベンチャー・キャピタルは、多くの場合、高い収益成長率を備え、経営歴が短く、まだ利益を上げていないといった特徴を持つ企業に投資する。

長距離送電や消費者への配電を行う電力を準備する送電網上の地点で、送電網に沿った電力の流れをモニタリングおよび管理する。

借入金利の変動を反映して金利が変動する債券またはローンを指す。 

変動金利は通常、担保付きオーバーナイト・ファイナンシング・レート（SOFR）のような参考レートと、受け入れるリスクを反映する追加プレミアム（またはスプレッド）の組み合わせとして価格設定される。

例えば、SOFR + 150で価格設定されたローンの金利は、SOFR + 150 bps（または SOFR + 1.5％）となる。

プライベート・エクイティ・ファンドが保有する企業。

原油、天然ガス、液化天然ガスの輸送、貯蔵、処理を促進する資産。

集油・処理システム、パイプライン、貯蔵施設、輸出施設などが含まれる。

通常、売上高が5,000万ドルから10億ドルの企業。

個々の投資家の資金をプロが運用する株式、債券、その他の証券ポートフォリオにプールする公募型投資ビークル。

ミューチュアル・ファンドは、定められた戦略に基づいて投資対象を配分するか、または、より高い収益率を目指して市場全体または特定のベンチマークを上回ることをアクティブに目指す。

借り手の資産または他の担保に裏付けられていないローンまたは債券。

無担保デットでは、借り手が特定の資産を担保にしていないため、貸し手は債務不履行の際に投資の全部または一部を回収できない可能性がある。

優先株式、転換社債、劣後債を利用した資金調達手段。

資本構成において、メザニン・デットは普通株式よりも上位、優先債務よりも下位にランク付けされる。

メザニン・デットは、負債と資本のハイブリッドであり、返済優先順位はシニア・デットより低いが、純粋な株式投資家より上位に位置する。そのハイブリッドな性質から、デット寄りにもエクイティ寄りにもなり得る。エクイティに近いケースでは、ワラントを通じたアップサイドの機会が増える可能性がある。無担保劣後債とみなされる。

メザニン・デットの利用例の一つとして、投資家がリストラの過程で転換社債や劣後債を株式支配権に転換することを目的とするスペシャル／ディストレスト...

個人投資家の資金を株式、債券、その他の有価証券で構成される専門家が運用する単一ポートフォリオにプールする投資ビークルで、ロング／ショート・ファンドやレバレッジの高いファンドを含む。

UCITSは欧州委員会の規制に準拠しており、投資家はEUのパスポートを保有している必要がある。

UCITSはかなり柔軟だが、一定の分散投資とレバレッジのルールに従う必要がある。例えば、5／10／40ルールでは、UCITSは純資産総額の5%を超えて単一発行体が発行する証券に投資することができない（ただし、この上限は10%まで引き上げることが可能）。このような投資対象の合計額がファンドの純資産の40%未満であることが条件と...

シニア・デットと劣後債務を一本のローンに組み合わせたハイブリッド型の融資。

ユニトランシェ・ローンまたはユニトランシェ・ファイナンスを利用する借り手が支払う金利は、一般的にシニア・デットと劣後債務を個別に調達した場合の金利水準の中間に設定される。

賃貸物件 (例：アパートの建物) の建設または改修完了から、安定的に稼働するまでの期間。

リースアップ期間は、一般的に物件の入居率が約90％に達した時点で終了する。

資金調達を最適化するために、負債と資本の組み合わせを含め、投資の資本構成を変えること。多くの場合、ある資金調達形態と別の資金調達形態の交換を伴う。

プライベート・エクイティにおいて、企業は株式や資産と引き換えに負債を増減させることで、リキャピタリゼーションを実行することができる。例えば、企業は株式や資産を売却して負債を返済し、支払利息を減らすことができる。

不動産のリキャピタリゼーションは、通常、投資家が追加の投資家を引き受けることによって、不動産の資本構成を変更する場合に行われる。一般的にリキャピタリゼーションは、不動産投資家にとってより良い資本構成を目標に...

理論上のリスクフリー資産（損失の可能性がない資産）に要求されるリターンまたはそれに対して支払われる利息。

現実の資産はすべて損失の可能性を持っているが、例えば米国債などのノーリスク資産の代用とされる資産は、リスクや損失の可能性が低いとみなされている。

例えば、金利の引き下げを交渉するなどして、既存債務の債務不履行リスクを回避するために実施されるプロセス。

リストラクチャリングは投資の種類に関わらず適用できる。

例えば、リストラクチャリングは財政難に陥った企業や、不良債権化した不動産債務に適用することができる。

企業の中核的な収益性を示す指標。EBITDAは、純利益に利息、税金、減価償却費、償却費を加えたもの。資本資産や関連する償却費・減価償却費の水準が異なる企業を比較する際に有効。

企業の中核的な収益性を示す指標。企業の純利益に利息と税金を戻し加えたものを指す。

ビジネスベンチャーに資本を提供する機関投資家や富裕層の個人投資家。

リミテッド・パートナーシップでは、LPは経営上の意思決定を行わず、ジェネラル・パートナーが行う。

投資家から資金を集め、ファンドマネジャーまたはジェネラル・パートナー（GP）がLPを代表してポートフォリオ企業を買収するための投資ビークル。

ファンドのリミテッド・パートナー（LP）で構成される委員会で、ファンド内のすべてのLPを代表して、ジェネラル・パートナー（GP）に対する監督や利益相反に関する事項の審議・解決を行う。

公益会社が顧客に請求する料金に関して規制当局に承認を求めるプロセス。

料金審査手続きは、電力会社が投資に対して妥当なリターン（許容リターン）を確保する一方で、適切な消費者料金の設定を確保する仕組み。

実行頻度を含め、料金審査手続きのプロセスは地域によって大きく異なる。

公益事業が投資収益率を得ることができる資産ベースの価値を表すために使用される。これには、水道、ガス、電気の送配電線、特定の発電資産、ガス管、水処理施設、メーター、その他の資産の価値が含まれる。

レートベース／規制資産価値は、公益事業がいかに収益を上げるかといった点で重要な原動力である。

ジュニア・デットとも呼ばれる劣後債は、返済の優先順位においてシニア・デットの下に位置する。

企業の負債額が収益力に対してどの程度の水準にあるかを示す指標。

一般的に、総有利子負債をEBITDAで除して算出され、企業の財務リスクや借入余力を評価する際に用いられる。

• 例：総有利子負債が5億ドル、EBITDAが1億ドルの企業の場合、レバレッジ比率は5倍（5×）となる。

債務不履行に陥った企業とその債権者との間で交わされる、債務条件の再交渉の合意。ワークアウトは、多くの場合、破産手続きの外で交渉されることから、より迅速な解決、より低い費用、主要債権者との的を絞った融資交渉が可能となる。

将来のキャッシュフローを現在価値に戻すために使用される収益率。割引率は、貨幣の時間価値を考慮し、投資におけるリスク指標として計算される。投資判断のハードルレートとして機能し、異なる種類の投資を比較可能にする。

例えば、不動産における割引率は、不動産から得られる将来のキャッシュフローの現在価値を決定するために用いられる。これは、不動産投資に対し投資家が必要とする収益率を表す。また、不動産の適正な売却価格を決定する際に効果を発揮する割引キャッシュフロー分析においても、重要な入力項目として利用される。

不動産における割引率の定義には二つの手法がある：

• 将来のキャッシュフローの現在価値を決定するために使用さ...