キャップレート（還元利回り）

収益可能性に基づいて不動産の価値を推定するために使用される収益指標。不動産の純営業利益を、市場実勢レートによる不動産の現在価値で除することで算出される。

キャップレートは、不動産投資家にとって重要な指標である。その理由としては、異なる投資機会を比較するのに役立ち、また、それぞれの投資に関連するリスクを評価するのに有効な点が挙げられる。

パーセンテージで表されるキャップレートは、高いほどより優れた収益とより大きなリスクを示唆する。しかしながら、キャップレートは資産価値に影響を及ぼす可能性のあるすべての要因を考慮しているわけではない。

キャップレート圧縮は、バリュエーションが上昇するにつれてキャップレートが低下する場合に発生し、投資家にとってプラスとなる。キャップレートの下落は、インカムフローにとって価格の上昇を示唆するもので、通常は価格上昇とトータルリターンの上昇をもたらす。

キャップレートに影響を及ぼす様々な要因は、立地、特定の市場における在庫状況、市場動向などである。例えば、同じような建物でも、都市の中心部にあるものと郊外にあるものとでは、キャップレートが異なる場合がある。都心部のビルは、より高い賃料を生み出すが、より高いインカムはより高額となる維持費や税金によって相殺される。都心部のビルは、市場価値が著しく高いため、キャップレートは低くなる傾向がある。