はじめに
 

リスク市場の上昇は鈍化したものの、依然堅調な上昇が続いてます。2025年第4四半期の株式市場、およびその他リスク市場は上昇を続けましたが、そのペースは鈍化し、堅調なパフォーマンスの1年を締めくくりました。S&P500インデックスは通年で18%上昇しましたが、海外市場や新興国市場の指数を下回りました。MSCI ACWI（除く米国）インデックスが 32% 上昇する一方、MSCI新興国株インデックスは34%上昇しました。

投資家はポートフォリオの強靭化を模索しています。興味深いことに、債券や貴金属などの伝統的な「安全資産」も上昇し、投資家が分散投資や政治的・経済的不確実性への備えを追求した様子が窺えます。

相場の上昇要因に変化はありません。その要因として、中央銀行による利下げ、テクノロジー分野を中心とした好調な企業業績、打たれ強い経済などが挙げられます。米国以外の市場は、米ドル安と相対的に魅力的なバリュエーションから上昇しました。

課題は残る中で、オルタナティブ資産への注目度が高まっています。市場と経済は、地政学面での緊張、軟調な労働市場、金利動向をめぐる不確実性といった課題に引き続き直面しています。こうした背景に対し、多くの投資家は分散効果を高め、リスク緩和に役立て、潜在的に安定した収益源を確保しようと、オルタナ投資に目を向けています。

投資家はオルタナ投資への理解を高めようとしています。オルタナ投資は近年、個人投資家を含む投資家の間で人気を集めていますが、多くの投資家は、様々な資産クラスとメリットなど、オルタナ投資の広範な分野についてさほど馴染みがありません。当社は、オルタナ研究所を通じて、オルタナ資産クラスに関する入門記事や専門用語集など、オルタナ投資に関する多様な教育記事、論文、ウェブコンテンツを作成しています。

それでもなお、アドバイザーからは、多くの投資家がさらに学びたいという声が寄せられています。それを念頭に、このオルタナ四半期レポート最新号では、オルタナティブ投資に関して投資家の皆様から寄せられる主な質問にお答えしています。特に、以下の質問についてご説明いたします。

• インフラストラクチャー：人工知能（AI）投資はバブルを生み出しているのか。AIへの過剰投資がバブルを生み出しているという懸念はあるものの、AIの開発にはそれを支える大規模なデジタルインフラとエネルギーインフラが求められます。
• プライベート不動産：商業用不動産のバリュエーションは2026年に改善するのか。商業用不動産市場がどのように正常化しつつあるのか、バリュエーションの改善や低金利環境といった特徴を踏まえて考察します。
• プライベートクレジット：ストラクチャード・クレジットの現在と過去－投資家が押さえておくべきポイント。類似したローンや債務をプールし、そのキャッシュフローを裏付けとする証券を発行するストラクチャード・クレジットは、世界金融危機を引き起こしたとして不当に非難されてきました。近年、この資産クラスは大きく進化しており、伝統的な債券よりも高い利回りが期待できる多様なセクターへのエクスポージャーを提供してくれます。
• プライベートエクイティ（PE）：プライベートエクイティが経済全体にとって重要な理由。経済においてプライベートエクイティが果たしている役割は、重要でありながらしばしば過小評価されています。この役割について解説し、分散効果、インカム創出、長期リターンといったPEが持つ潜在的なメリットとの関係を説明します¹ 。

さらに、オルタナ市場ダッシュボードでは、オルタナ投資に関するデータ、市場や投資に関する洞察を紹介しています。注目すべき数字には以下が含まれます：

• 1,077億ドル：2025年第4四半期のプライベート・インフラ案件取引は、主にデジタルインフラおよび再生可能エネルギー分野における大規模取引が牽引し、1,077億ドルに達しました ²。
• 6.7%：平均キャップレートがわずかに低下した一方で、グリーン・ストリート商業用不動産価格指数（CPPI）は2.4%上昇しました ³。これらを総合すると、商業用不動産のバリュエーションが回復し始めていることが示唆されています。
• 87.1%：2025年第2四半期のPEセカンダリー市場における平均価格は87.1% ⁴と、前四半期比で約130ベーシスポイント（bps）上昇しました。この動きは、プライベートエクイティのセカンダリー市場が強含んでいる可能性を示唆しています。

人工知能（AI）投資はバブルを生み出しているのか
 

要点
 

• AIの利用が急速に拡大する中で多額の投資資金が流入しており、AI主導のバブル状態にあるのではないかという懸念が高まっています。
• AIインフラ開発投資に際しては、依然として規律あるリスク管理が極めて重要です。
• 事実として、AIの導入と、それを支えるために必要なインフラ構築はすでに進行しており、その実現には大規模なデジタルインフラとエネルギーインフラが不可欠です。これが大きな投資機会を生み出しています。    

AI需要はバブルを生み出しているのか
 

AIの爆発的な成長には、膨大なデジタルインフラとコンピュート能力が必要であり、その結果として電力および関連インフラへの旺盛な需要が生まれています。しかし、投資家の間では、AIの成長は行き過ぎで、バブルを生み出しているのではないかとの懸念の声も上がっています。

当社の答えは「いいえ」です。ただし、AIに投資する際には健全なリスク軽減策を維持することが極めて重要である点に変わりはありません。

株式市場はAIの進展によって押し上げられてきました。ChatGPT の登場に始まり、AI に対する投資家心理は急速に高まり、市場はその破壊的な可能性を織り込む形でバリュエーションが急伸しました。

過度な熱狂に対する懸念はあるものの、当社はAI関連インフラの過剰開発リスクはほとんどないとみています。以下では、長期的なポートフォリオにAIインフラ投資を組み入れるべき主な理由を三つ示します。

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商業用不動産のバリュエーションは2026年に改善するのか
 

要点
 

• 商業用不動産市場には、魅力的なバリュエーション、低金利環境、信用環境の緩和といった複数の追い風があり、取引活動が回復しつつあります。
• 一方、現在の市場環境には機会と課題の両方が存在するため、投資対象の選別が重要です。
• 不動産は規模が大きい成熟した資産クラスであり、市場サイクルを通じて良好な長期パフォーマンスを記録しており、ボラティリティの高い局面やインフレ環境においても、安定したリターンを提供してきました。

現在の不動産市場を支える3つの要因
 

商業用不動産セクターは、デット資本不足と高金利によって約2年間にわたり取引が抑制されてきましたが、2026年を迎えて勢いを取り戻すとともに視界が開けてきており、楽観的な見方が広がっています。これを支えているのは、次の3つの要因です。

1. 金利の低下。2025年に3回の利下げが実施されたことで貸出金利が安定しました。金利低下は、歴史的にキャッシュフロー・カバレッジの上昇と銀行の貸倒引当金の低下をもたらしてきました。貸倒引当金に余力が生じることで、商業用不動産向けの貸出や取引が促進されます。過去においては、こうした取引活動の増加が、長期的に不動産価値の上昇へとつながってきました。
2. バリュエーションは上昇し始めているが、依然として魅力的。ほとんどの資産クラスや資産クオリティにおいて、価格は底を打ち、再び上昇に転じています。しかし、不動産エクイティのバリュエーションは依然として過去のピークを約17%下回る⁵魅力的な水準となっており、クレジット投資家にとっては手厚いクッションを伴う参入ポイントが確保されています。
3. クレジット環境の緩和から取引活動が再活性化。不動産サイクルの基盤はクレジットです。2年近くに及んだ信用引き締め局面を経て、現在は不動産ローンが大幅に増加しています。2025年に債務コストが低下したことで、貸し手が市場に戻り、機関投資家の資金も再流入し、取引活動の広範な回復を支えています。

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ストラクチャード・クレジットの現在と過去：投資家が押さえておくべきポイント
 

要点
 

• ストラクチャード・クレジットとは、類似したローンや債務をプールし、そのキャッシュフローを裏付けとした証券を発行する仕組みです。
• 金融危機後の制度改革により、ストラクチャード・クレジット市場は、より規律のある、リスクの低い市場へと再構築されました。現在では、より強固な信用補完、標準化されたドキュメンテーション、資産レベルの報告による透明性の向上が一般的となっています。
• 発行額も回復しており、過度なレバレッジを用いた短期資金ではなく、長期投資を志向する機関投資家の資金がサポートする格好で、より慎重なペースとなっています。
• ストラクチャード・クレジットの主要な買い手はその複雑性に対応が可能な機関投資家であるため、この資産クラスは個人投資家にとっては不透明に感じられる場合があります。
• ストラクチャード・クレジットは多様なメリットを提供します。ローンをプールして証券化することで、貸し手は資本の再利用が可能です。一方、投資家は多様なセクターにわたるキャッシュフローを生み出す資産に投資することが可能となり、伝統的な債券投資よりも高い利回りを得られる場合があります。

ストラクチャード・クレジットとは何か
 

ストラクチャード・クレジットとは、類似したローンや債務をひと纏め（プール）にし、それらの資産が生み出すキャッシュフローを裏付けとした証券を発行する仕組みです。伝統的な債券では投資家が単一発行体に貸し付けるのに対し、ストラクチャード・クレジット証券は多様なローンのプールを裏付けとするため、単一企業のバランスシートに依存せず、借り手多数にリスクを分散できる点が特徴です。

ストラクチャード・クレジットには複数の主要な証券タイプがあり、それぞれが異なる種類の資産を裏付けとし、個別の経済要因から影響を受けるため、ポートフォリオ内での分散効果向上に寄与します ⁶。ストラクチャード・クレジット市場で取引される主要なセグメントは、以下の4つです：

• 資産担保証券（ABS）：自動車ローン、クレジットカード債権、機器リース、その他の売掛金など、消費者向け・商業向けローンのプールを裏付けとする証券です。
• 商業用不動産担保証券（CMBS）：収益物件で構成される商業用不動産ローンを裏付けとする証券です。
• 住宅ローン担保証券（RMBS）：収益物件で構成される住宅ローンのプールを裏付けとする証券です。
• ローン担保証券（CLO）：優先担保付の企業向けローンのプールを裏付けとする証券です。

また、これら市場で取引される種類に加え、資産担保融資（ABF）はストラクチャード・クレジットのプライベート部分を構成しています。ABFでは、広く取引されるパブリックの証券化市場を介さずに、同様の資産担保型の貸付構造が組成され、保有されます。

多くの投資家は、ストラクチャード・クレジット、特にRMBSを世界金融危機（GFC）と結びつけて考えます。確かに、一部の投資家や住宅ローン関連証券の発行体による不十分なリスク管理は、危機の発生に大きく寄与しました。しかし、優先担保付企業向けローンのプールを裏付けとするCLOは、厳しい市場ストレスの局面でも比較的低いデフォルト率にとどまり、全般的に極めて良好なパフォーマンスを示しました。

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プライベートエクイティが経済全体にとって重要な理由
 

要点
 

• プライベートエクイティ（PE）は、経済活動の促進や雇用の支援において、意外と知られていない重要な役割を果たしています。
• その経済活動への貢献は、投資家にとっても大きな意味を持ちます。生産や雇用の相当部分は上場株式市場の外で生み出されており、プライベート資産の保有は、投資家およびそのポートフォリオが実体経済と関わる上で、より重要な役割を担うようになっています。
• ポートフォリオにPEを組み入れることで、分散効果の向上、インカムの拡充、長期的なリターンの向上が期待されます。これらのメリットは、当資産クラスが経済において持つ重要性と密接に関連しています。

意外に大きいPEの経済的影響力
 

プライベートエクイティは、しばしば否定的な報道の対象となります。レバレッジド・バイアウトや人員削減を含むコスト削減策、大型取引などが、メディアで大きく取り上げられる傾向があります。

しかし実際のところ、PE投資の多くは、日常の経済活動を支える事業の運営に関わるものです。この点は投資家にとって重要であり、単なる取引の側面にとどまらず、経済活動がどこで行われているかを示すものでもあります。

PEは、自動車整備、カード決済、日用品の購入といった日常的な体験を幅広く支えています。このような商業やサービスの裏側には、その円滑な機能をサポートする基盤事業が存在しており、その多くはプライベート企業です。

これらの企業の知名度はさほど高くありませんが、財やサービスの生産・流通・提供において重要な役割を果たしており、これらの企業群は、経済の円滑な機能に不可欠な存在です。

プライベートエクイティの経済的な重要性が高まっている理由は、こうした点にあります。PEは、単なる金融の仕組みにとどまらず、継続的な需要を持ち、相応の従業員を抱え、供給網とサービス網に深く組み込まれた企業と結び付いていることが多いのです。

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脚注

1. 分散投資は利益を保証するものではなく、損失を防止するものでもありません。
2. プレキン、2025年12月31日時点。
3. グリーン・ストリート、2025年12月31日時点。
4. PEFOX リサーチ、2025年6月30日時点、利用できる最新データによる。
5. グリーン・ストリート、商業用不動産価格指数（CPPI）、2025年10月時点。
6. 分散投資は利益を保証するものではなく、損失を防止するものでもありません。

リスクに関する記述

資産クラスとして、プライベートクレジットは多様な債券で構成されています。それぞれのリスク・リターン特性は異なるものの、プライベート（非上場の）クレジット投資では、資金調達の選択肢が限定的な企業へのオポチュニスティックな投資を模索するため、一般的に、上場のものと比較してデフォルトリスクが高くなります。プライベートクレジット投資では、通常、発行体が投資適格未満または無格付けであるため、より高いリスクの対価として利回りもより高くなります。

不動産関連商品への投資は、不動産の物件価値、賃料、入居率に影響を及ぼす経済、法令、環境の要因から影響を受ける場合があります。

インフラ企業は、その事業に悪影響を及ぼす可能性のある様々な要因（高金利、高レバレッジ、規制コスト、景気減速、余剰生産能力、競争激化、燃料不足、再エネ方針など）から影響を受ける場合があります。

オルタナティブ投資はしばしば投機的であり、高いリスクを伴います。投資家は、投資金額の全てまたは多額を失う可能性があります。ハイイールド債には金利リスクが伴います。金利が上昇すると債券価格は下落します。一般的に、満期が長期になるほど金利リスクに対する感応度が高くなります。利回りは経済状況に伴って変動します。利回りは、投資意思決定に際する検討事項のひとつにすぎません。

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将来の見通しに関する記述

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主な用語とインデックスの定義

ブルームバーグ・グローバル総合インデックスは、世界中で取引されている投資適格債券で構成される時価総額加重インデックスです。同インデックスには、市場の債券ユニバースを疑似する政府証券、モーゲージ担保証券、資産担保証券、社債が含まれます。同インデックスを構成する債券の満期は1年以上です。

ブルームバーグ米国ハイイールド債インデックスは、米ドル建て固定金利ハイイールド債市場のパフォーマンスを測定する指数です。ムーディーズ、フィッチ、S&Pによる格付けの中間がBa1/BB+/BB+またはそれ以下の場合、ハイイールド債として分類されます。

クリフウォーター·ダイレクト·レンディング·インデックス（CDLI）は、特定の適格性要件を条件として、上場および未上場の両方を含む事業開発会社（BDC）の原資産の資産加重パフォーマンスで表される、米国ミドルマーケット（中堅）企業貸付のレバレッジなし報酬控除前パフォーマンスを測定する指数です。

FTSE EPRA Nareit ディベロップト不動産インデックスは、運用されていない時価総額加重トータルリターン·インデックスであり、先進国の上場エクイティ·リートおよび上場不動産企業で構成されています。

FTSEグローバル·コア·インフラストラクチャー50/50インデックスは、市場参加者に業界定義によるインフラの解釈を提供し、一定のインフラ·サブセクターへのエクスポージャーを調整しています。セクター別構成比率は、半年ごとのレビューの一環として、広範な3産業セクターについて、公益事業 50%、7.5% を上限とする線路／鉄道を含む運輸 30%、パイプライン、衛星、電気通信塔を含むその他セクター 20% の比率に従って調整されます。各グループ内の個別銘柄の比率は、投資可能時価総額の割合で調整されます。

グリーン・ストリート商業用不動産価格インデックス（CPPI）は、グリーン・ストリートが公表する時系列インデックスであり、米国の商業用不動産物件の価値に連動します。当インデックスは、オフィス、産業、小売り、および集合住宅など主要なセクター全体の取引価格および機関投資家品質の物件評価に基づいています。長期的な商業用不動産価格の変化を示すベンチマークとして広く使用されています。

ICE BofA BB 米国ハイイールド·インデックスは、米国国内市場で公募発行された、米ドル建て投資適格未満の社債のうち、投資格付け BB 格の銘柄を対象に、パフォーマンスを追跡するインデックスです。

ICE BofA BBB 米国コーポレート·インデックスは、米国国内市場で公募発行された、米ドル建て投資適格の社債のうち、投資格付け BBB 格の銘柄を対象に、パフォーマンスを追跡するインデックスです。

ICE BofA シングル A 米国コーポレート·インデックスは、米国国内市場で公募発行された、米ドル建て投資適格の社債のうち、投資格付け A 格の銘柄を対象に、パフォーマンスを追跡するインデックスです。

ICE BofA 米国転換社債インデックスは、米国の転換社債のパフォーマンスを追跡します。

ICE BofA 米国ハイイールド・コンストレインド・インデックスは、米ドル建て・投資適格未満で、固定金利・課税対象の社債のパフォーマンスを測定するインデックスです。

J.P.モルガン CLO A インデックスは、J.P.モルガン CLO インデックス のサブセットで、格付け A の CLO のみを対象にパフォーマンスを追跡するインデックスです。

J.P.モルガン CLO BB インデックスは、J.P.モルガン CLO インデックス のサブセットで、格付け BB の CLO のみを対象にパフォーマンスを追跡するインデックスです。

J.P.モルガン CLO BBB インデックスは、J.P.モルガン CLO インデックス のサブセットで、格付け BBB の CLO のみを対象にパフォーマンスを追跡するインデックスです。

MSCI ACWI（除く米国）インデックスは、米国を除く先進国市場（DM）諸国および新興国市場（EM）諸国の大型株および中型株を代表するインデックスです。同インデックスは、米国を除く世界の株式投資機会のおよそ 85% をカバーしています。

MSCI エマージング・マーケット・インデックスは、世界の高成長国に属する企業の財務パフォーマンスを測定するために用いられるインデックスです。同インデックスは、25か国の大型株および中型株を追跡します。

MSCI ワールド·インデックスは、先進国の株式市場のパフォーマンスを測定するように設計された、浮動株調整後時価総額加重インデックスです。

プレキン·インフラストラクチャー·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資額に基づいて、投資家がプライベート·インフラ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

プレキン·プライベート·エクイティ·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート·エクイティ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

プレキン·リアル·エステート·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート不動産ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

S&P 500インデックスは、幅広く保有される米国大型株 500社の時価総額加重株価指数です。

VERUS 2025-08 は、ヴェルス・セキュリタイゼーション・トラスト 2025-08 が発行する RMBS 取引であり、主として新規に組成された第一順位および第二順位の住宅ローン（固定金利・変動金利、当初インタレストオンリーを含む）を裏付けとする、プライムおよびノンプライムの借り手向けのローンで構成されています。